身为南通人,为啥我不炒房

作为南通人,我为什么不猜测?

2019宝业会议室谈话

Renze Institute的任泽平团队发布了2019年中国城市发展潜力的前100名名单。我在名单上的江苏省中圈出了几个城市:南京(6),苏州(13),无锡(21),常州(30) ),南通(34),徐州(39),镇江(48),扬州(52),盐城(78);

作为恒大的首席经济学家,这份名单中提到的发展潜力实际上是指房地产。我知道此列表将与许多人的主观感觉背道而驰。例如,在我的家乡南通,过去两年国内生产总值的价格上涨,国内生产总值的总量和增长率都在全国。如何对发展潜力进行排名太落后了。

任泽平列出了27项指标来衡量城市的发展潜力。最重要的是人口和工业。人们跟随行业发展,人口决定了对房地产的需求。在细分方面,重要的是要具有以下指标:

传入人口,人口年龄结构,城市化率,小学生人数;

A + H上市公司的数量和所授予的发明专利的数量;

高铁从终点到匝数,高速路网密度,到市中心的距离;

大学生人数,从业医生人数,城市轨道交通;

人均储蓄存款,人均可支配收入,价格收入比;

家庭比例,土地财政依赖性;

土地消化周期,房价周期,需求透支率,土地价格比率。

南通的地理位置和交通条件都很好。它位于长江三角洲,毗邻上海,苏州。它已在兴东机场,苏通大桥,崇启大桥,胡同大桥,崇海大桥和拟建的新机场投入运行。南通地铁。

据江海之汇,南北之喉。优越的区位and赋和基础设施,使南通的GDP全年保持在全国城市前20名之内,经济增长率也超过了全国。

但是这些年来,南通的登记人口一直处于净流出状态,从年龄结构来看,南通的老龄化越来越严重。 2018年,中国老龄化人口比例为17%,南通为32%。

我小时候,中小学教师最常用的词是“江苏国民教育,江苏教育南通”。我知道在这种情况下一定要吹牛,但是在江苏南通这个地区,玩起来还是很不错的。

上图是高考的录取率。与南通(尤其是县)相比,阿里瓦的9-9-6爆炸微弱。 7-0-7模式是对南通的测试。教育阶段的标准是早上7点上课,早上0点完成作业,一周学习7天。

作业缓慢,0点可能无法入睡。无论如何,我的正常状态是困倦的。

但是,如此坚固的应试教育并没有给南通带来一所坚固的大学。南通当地的“最高机构”是南通大学。当地父母最常斥责孩子的言辞是“学习不好。每当你去南大(南京大学),你也去南大(南通大学)嘲笑skr人。”

南通的直通教育非常严格,但留给当地的年轻人才不多。一个重要的原因是工业周期的下降。在过去的20年中,南通经济的三个支柱是纺织,船舶和建筑。

每个行业都有自己的周期,时间和地点相同。英雄不是免费的。如今,造船业面临着宏观的去产能和去杠杆化。纺织业须缴纳外贸税和国内需求不足;近年来,南通的房地产蓬勃发展,但在房价上涨之后,居民的债务却在增加,劳动力成本也在上升,实体经济也在下降。除了政府对土地融资的依赖外,该行业也很繁荣。

令人欣慰的是,南通政府已经开始挽救这种局面,并在“十三五”规划中提出了指导传统制造业向先进制造业转变的战略。

作为南通人,我必须希望南通的经济将继续高速发展,但我不会去加仓的房地产行业。尚不清楚房屋是否可以增值,但是随着贷款利率的提高和租金率的上升,投资房屋的现金流量不再具有吸引力。

近年来,股票一直是房地产投机的笑话,击败了90%的股东收益率,面对房地产投机者不值一提。但是,房地产投资是具有影响力的兄弟。在上升的周期中,人们只会惊叹于创造财富的神话,但是很少有人考虑转头的风险。

失败,先失败,再分享,南通。

位置,在公共菜单栏中:

Renze Institute的任泽平团队发布了2019年中国城市发展潜力的前100名名单。我在名单上的江苏省中圈出了几个城市:南京(6),苏州(13),无锡(21),常州(30) ),南通(34),徐州(39),镇江(48),扬州(52),盐城(78);

作为恒大的首席经济学家,这份名单中提到的发展潜力实际上是指房地产。我知道此列表将与许多人的主观感觉背道而驰。例如,在我的家乡南通,过去两年国内生产总值的价格上涨,国内生产总值的总量和增长率都在全国。如何对发展潜力进行排名太落后了。

任泽平列出了27项指标来衡量城市的发展潜力。最重要的是人口和工业。人们跟随行业发展,人口决定了对房地产的需求。在细分方面,重要的是要具有以下指标:

传入人口,人口年龄结构,城市化率,小学生人数;

A + H上市公司的数量和所授予的发明专利的数量;

高铁从终点到匝数,高速路网密度,到市中心的距离;

大学生人数,从业医生人数,城市轨道交通;

人均储蓄存款,人均可支配收入,价格收入比;

家庭比例,土地财政依赖性;

土地消化周期,房价周期,需求透支率,土地价格比率。

南通的地理位置和交通条件都很好。它位于长江三角洲,毗邻上海,苏州。它已在兴东机场,苏通大桥,崇启大桥,胡同大桥,崇海大桥和拟建的新机场投入运行。南通地铁。

据江海之汇,南北之喉。优越的区位and赋和基础设施,使南通的GDP全年保持在全国城市前20名之内,经济增长率也超过了全国。

但是这些年来,南通的登记人口一直处于净流出状态,从年龄结构来看,南通的老龄化越来越严重。 2018年,中国老龄化人口比例为17%,南通为32%。

我小时候,中小学教师最常用的词是“江苏国民教育,江苏教育南通”。我知道在这种情况下一定要吹牛,但是在江苏南通这个地区,玩起来还是很不错的。

上图是高考的录取率。与南通(尤其是县)相比,阿里瓦的9-9-6爆炸微弱。 7-0-7模式是对南通的测试。教育阶段的标准是早上7点上课,早上0点完成作业,一周学习7天。

作业缓慢,0点可能无法入睡。无论如何,我的正常状态是困倦的。

但是,如此坚固的应试教育并没有给南通带来一所坚固的大学。南通当地的“最高机构”是南通大学。当地父母最常斥责孩子的言辞是“学习不好。每当你去南大(南京大学),你也去南大(南通大学)嘲笑skr人。”

南通的直通教育非常严格,但留给当地的年轻人才不多。一个重要的原因是工业周期的下降。在过去的20年中,南通经济的三个支柱是纺织,船舶和建筑。

每个行业都有自己的周期,时间和地点相同。英雄不是免费的。如今,造船业面临着宏观的去产能和去杠杆化。纺织业须缴纳外贸税和国内需求不足;近年来,南通的房地产蓬勃发展,但在房价上涨之后,居民的债务却在增加,劳动力成本也在上升,实体经济也在下降。除了政府对土地融资的依赖外,该行业也很繁荣。

令人欣慰的是,南通政府已经开始挽救这种局面,并在“十三五”规划中提出了指导传统制造业向先进制造业转变的战略。

作为南通人,我必须希望南通的经济将继续高速发展,但我不会去加仓的房地产行业。尚不清楚房屋是否可以增值,但是随着贷款利率的提高和租金率的上升,投资房屋的现金流量不再具有吸引力。

近年来,股票一直是房地产投机的笑话,击败了90%的股东收益率,面对房地产投机者不值一提。但是,房地产投资是具有影响力的兄弟。在上升的周期中,人们只会惊叹于创造财富的神话,但是很少有人考虑转头的风险。

失败,先失败,再分享,南通。

位置,在公共菜单栏中: